2026年の事務所賃貸相場が気になる方も多いのではないでしょうか。特に東京都心や地方主要都市では、立地や空室率、賃料動向が大きく変化しています。事務所の新規契約や移転を検討している場合、直近の市場情報を把握することで、損をしない選び方ができるようになります。本記事では、「2026年 事務所 賃貸 相場」に関する最新のデータや市場の特徴、実践的な相場の見方についてやさしく解説します。選択に役立つポイントをしっかり押さえましょう。
東京都心の2026年事務所賃貸相場の現在
まず、2026年1月末時点における東京都心部（主要５区および７区）の募集賃料および空室率の状況をご紹介します。
| 区域 | 平均募集賃料（円／坪・共益費込） | 潜在空室率 |
|---|---|---|
| 主要５区 | 32,512 | 1.96％ |
| 主要７区 | 28,002 | 2.40％ |
2026年1月末時点での主要５区の潜在空室率は１.９６％で、前月比で0.04ポイントの上昇となっています。同時期の平均募集賃料は３２,５１２円／坪で、前月比＋２０６円の上昇です。これは東京都心において依然として貸し手市場であることを示しています。
主要７区においても、空室率は２.４０％と低水準を維持し、平均募集賃料も２８,００２円／坪と、前月比＋５８円で上昇傾向にあります。
エリア別に注目すると、賃料帯別の空室面積では、全体の空室のうち「坪１万円台での募集」が３３％と最多です。一方、「坪３万円台での募集」も比較的多く、エリアによって空室の分布や価格帯に差が見られます。港区では中高価格帯の物件が多く、江東区では低価格帯の空室が中心となっており、地区ごとの性格が色濃く反映されています。
このように、東京都心ではエリアや価格帯によって募集賃料や空室状況に特徴があり、相場感をつかむ際には地域ごとの傾向把握が重要です。
地方主要都市の2026年事務所賃貸相場一覧
以下は、2025年12月または2026年1月時点における地方主要都市の事務所賃貸相場（坪単価・空室率）の最新データです。信頼できる公的機関・専門会社の報告に基づいております。
| 都市 | 平均坪単価（円／坪） | 空室率（平均） |
|---|---|---|
| 大阪市（2026年1月） | 13,545円（共益費込） | 記載なし |
| 名古屋市（2025年12月） | 12,885円 | 3.26％ |
| 福岡市（2026年1月） | 12,318円 | 5.12％ |
（１）大阪市では、2026年1月における平均賃料（共益費込み）は13,545円／坪であり、前月比7円安とほぼ横ばいで推移しています。賃料は上昇基調にあるものの、上昇ペースが鈍化しつつあるという現場の声もある状況です。
（２）名古屋市においては、募集賃料が2025年12月時点で12,885円／坪となり、４ヶ月連続で上昇しています。また、同時点の空室率は3.26％であり、名駅エリアでは１％台が間近の水準です。
（３）福岡市では、2026年1月時点の平均賃料は12,318円／坪、空室率は5.12％でした。天神地区などでは新築ビル供給に伴う二次空室などで一部上昇が見られる一方、薬院・渡辺通地区などでは空室率が低下しています。
主要都市間の比較では、大阪市が最も賃料が高く、名古屋市は空室率が低く需給が引き締まっている傾向です。福岡市は賃料水準ではやや低めですが、空室率は他都市と比べて高く、供給環境が活発であることがうかがえます。
市場動向から読み解く2026年以降の賃料トレンド
まず、東京都心のオフィス市場では、空室率の低下と賃料の上昇が堅調に続いている状況です。三菱地所リアルエステートサービスの報告によりますと、2026年1月時点の主要７区における潜在空室率は2.40％、平均募集賃料は28,002円／坪で、共に前月比上昇しています。特に主要５区に絞ると、平均募集賃料は32,512円／坪とさらに高い水準です。また、港区では中高価格帯の募集が多く、江東区では低価格帯の空室が目立つなど、エリアによる価格帯の違いが明確です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 東京都心の賃料動向 | 空室率は2％台、賃料は坪数約28,000～32,000円 |
| エリア差 | 港区：中高価格帯中心、江東区：低価格帯主体 |
| 供給と需給 | 出社回帰による需要増、供給見直しによるタイトな需給 |
また、都心５区では2025年12月時点で賃料が23カ月連続で上昇し、渋谷区では24,527円／坪、港区でも空室率低下が続いています。この背景には、出社回帰による需要回復に加えて、新規供給計画の見直しが大きく影響しています。建築資材価格や人手不足が、新たなビルの供給を抑制しているため、今後も需給逼迫による賃料上昇圧力が続く可能性が高いです。
さらに、投資面から見ても、既存物件への注目が高まっています。JLLの見通しでは、2025年から2028年にかけて東京のAグレードオフィスの空室率は0％台が続き、2029年末には坪当り44,000円まで賃料が上昇する可能性があると予測されています。
一方で地方都市では、平均賃料は総じて上昇傾向にあるものの、都市によってその状況は異なります。例えば、横浜は2025年12月に13,199円／坪と地方都市の中でも高水準、名古屋は12,872円／坪と続いていますが、空室率に明確な低下は見られず、新規供給が今後の焦点となります。
まとめると、東京都心ではタイトな需給が続き、賃料上昇圧力が持続するとともに、地方では都市によって物件の二極化が進む可能性があります。今後も需給バランスの動向に注目しながら、適切な賃料戦略を検討する必要があります。
賃貸事務所選びに活かせる相場の見方
賃貸事務所を選ぶ際には、坪単価相場や空室率などの数値を正しく理解し、自社にとって有益な判断材料とすることが重要です。
まず、坪単価の相場を見る際には「地域」「面積規模」「共益費込み」など複数の条件を併せて確認することが大切です。たとえば、東京都心5区の平均募集賃料は坪あたり28,002円（共益費込み）であり、主要5区では32,512円/坪となっています（2026年1月時点）。同様に、三鬼商事の調査では、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均空室率が2.15%、平均賃料が21,648円/坪という数値も得られています。このように、エリアごとに複数の指標を併記することで、相場をより現実的に把握できます。
また、空室率の低いエリアは市場がタイトであることを示しており、交渉の余地が乏しい一方で、移転時期や条件設定の判断材料にもなります。たとえば都心5区全体での空室率が2％前後にまで低下しており、特に新築ビルでは6.45％と高めですが、既存ビルの空室率は2.04％と好調です。こうした指標をもとに、空室が少ないエリアの競争状況を把握し、早めの意思決定や柔軟な条件交渉を視野に入れるとよいでしょう。
さらに、相場の確認時には、実際に利用したいエリアや希望する面積に応じたデータを集めることが実用的です。たとえば、千代田区のエリア別坪単価では、小型ビル25〜50坪の神田・鍛冶町で15,600円、中型ビル50〜100坪で17,000円、大型ビル100〜250坪で21,300円、さらに丸の内・大手町・有楽町では小型で27,700円／坪という具合に、規模と立地により差が出ています。このように、面積規模ごとの相場を把握することで、自社にふさわしい物件タイプと費用感を見極めやすくなります。
以下に、賃貸事務所選びの相場確認時に押さえておきたいポイントを表形式でまとめます。
| 項目 | 確認すべき内容 | 活用の視点 |
|---|---|---|
| 坪単価（地域・面積・共益費込み） | エリア別、面積別の実際の募集賃料 | 希望エリア・広さとの費用比較に役立つ |
| 空室率 | 新築・既存ビルの空室状況 | 市場の需給バランス把握や交渉戦略に活かせる |
| 面積規模別賃料相場 | 対象地域の坪数ごとの平均賃料 | 自社の希望面積に応じた現実的な予算設定が可能 |
まとめ
2026年の事務所賃貸相場は、東京都心や主要都市それぞれに特徴が見られ、特に空室率の低下が賃料上昇の大きな要因となっています。需給バランスや働き方の変化が市場に影響を与え、今後も賃貸オフィスの選定には、エリアごとの坪単価や空室率などのデータをしっかり確認することが大切です。最新の市場動向を把握し、失敗しない借り方を心がけることで、最適な事務所選びにつなげていきましょう。
